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안녕하세요! 저희 채널 관심갖고 봐주셔서 감사합니다. 질의 하신 내용이 상봉역 인근의 200세대 오피스텔을 매입하는 것과 나홀로 아파트를 매입하는 것 어느 것이 나을지 질의 주셨는데요. 이렇게 단순하게 질의 해주시면 답해드리기가 참 곤란합니다. 매입 가격 면적 어느 것도 알 수 없는 상황이네요. 일단 아파트 오피스텔 모두 투자 대상으로 보기에는 적절한 물건이 아닌 것 같아 보이기는 합니다. 이런 내용은 가능하면 정확한 내용을 가지고 저희 채널에 유료 상담 요청을 해주시면 같이 고민해 드릴 수 있으니 참고해 주세요. 정확한 답을 드리기가 어려운 질문이라 어렵지만 단순히 나홀로 아파트가 더 가격이 저렴하고 200세대 오피스텔이 더 비싼 경우라고 한다면 면적이 동일한 상황인 조건이라고 생각하면 사람들의 보편적인 시선으로 판단해보면 나홀로 아파트가 조금 낫지 않을까 생각합니다. 하지만 정확한 정보를 알지 못하기에 정확한 답변이 될 수 없습니다.

안녕하세요! 저희 채널 관심갖고 봐주셔서 감사합니다. 현재 빌라 하나와 주택임대사업 등록한 오피스텔 하나를 보유하고 있는 경우에 만일 오피스텔이 조정대상지역에 포함되지 않은 곳이라면 주택 임대사업자를 등록했을 때 주택수에 포함되지 않아 1주택자 상황일 수 있습니다. 그리고, 다른 주택을 매입하더라도 2주택자가 됩니다.

안녕하세요! 저희 채널 관심 갖고 봐주셔서 감사합니다. 임대소득에 대한 소득세의 경우에는 다주택자에 관계없이 모두 동일하게 적용됩니다.

안녕하세요. 저희 채널 관심갖고 봐주셔서 감사합니다. 일단 업무용 오피스텔을 전입 신고 하고, 주거하는 것은 가능합니다. 그리고, 다시 퇴거 후 임대사업자 등록 후 오피스 사무실로 임대를 주는 것도 가능합니다. 다만, 이렇게 할 경우 양도소득세 및 종합부동산세 산정 대상으로 적용 될 때는 주택 수에 추가 됩니다. 그리고, 이걸 다시 비주거용 오피스텔로 임대를 놓고 임대사업자 등록을 하고 임대를 놓으며 재산세 부과를 업무시설로 재산세 납부하는 것으로 용도 변경을 한다면 업무시설로 인정받을 수 있습니다.

“안녕하세요! 저희 채널 관심 갖고 봐주셔서 감사합니다. 기존 보유하고 있는 것 및 기축 소형주택 아직 부동산대책 발효 전인 지금이라도 조정대상지역이 아니라면 주택 수 제외는 가능합니다. 그리고, 법인의 경우에도 조정지역이 아닌 경우에는 주택 수 제외가 당연히 됩니다. 다만, 법인은 취득세와 종합부동산세 부분에서 여러 논란이 있을 수 있어서 가능하면 법인으로 주택 투자는 제외하는 것이 맞습니다.”

안녕하세요! 저희 채널 관심갖고 봐주셔서 감사합니다. 2~4년 후 매도할 계획을 갖고 계신 상황에서 주택임대사업자 관련 질의를 주셨습니다. 만일 이런 상황이라면 당연히 주택임대사업자 등록은 맞지 않습니다. 이번에 8/8 부동산 대책으로 단기주택임대사업자 등록이 가능해질 수 있지만 이 부분도 법 개정이 이뤄져야 하고 기간도 6년 유지 해야 하는 점도 있습니다. 이런 점을 감안해 보면 2~4년 후 매각을 하신다면 당연히 사업자 등록을 하지 말고 보유하시다가 매각을 하실 수 밖에 없을 것으로 생각됩니다.

감사합니다^-^​@@user-br2um7py7v

안녕하세요! 저희 채널 관심 갖고 봐주셔서 감사합니다. 오피스텔을 실거주로 운영하다가 자녀 분이 퇴거하고 그 곳에 임대사업으로 운영하시려고 하시고 방법을 문의 하셨는데요. 일단 업무용 임차인을 구하셔서 운영 하신다면 말씀하신 바와 같이 일반사업자 비주거용 임대업으로 임대사업자 등록을 하고, 임차인을 사업자등록을 하는 사무실 임차인을 구하시면 됩니다. 주택 수 문제로 업무용을 임대 계약을 생각하시는 듯한데 이럴 경우, 반드시 사무실 용도로 임대차 계약을 해야합니다.(절대 주거용으로 임대해서는 안됩니다.) 그리고, 월임대차 계약 후 임대료 수령 시에는 임차인에게 세금계산서를 발행하고 부가가치세 정리를 꼭 하셔야 하구요. 부가가치세 신고 기간에 부가가치세 신고 및 납부도 반드시 하셔야 합니다. 주택 수 문제와 임대사업자 문제는 양도소득세 발생 시 민감한 사안인 만큼 잘 지켜서 운영하시는 것이 중요합니다.

안녕하세요! 저희 채널 관심 갖고 봐주셔서 감사합니다. 법인이라고 해서 별도의 경비율 적용 문제 등이 감안되지 않는 만큼 경비율 적용 및 세액 감면 대상은 될것으로 추정됩니다. (이 부분은 법인마다 다를 수 있는 만큼 세무사님과 별도 상담을 해보시길 바랍니다.) 하지만, 법인의 주택임대사업자 등록 시 큰 실익이 없습니다. 우선 법인세율이 낮은만큼 경비율이 중요하지 않구요. 더 큰 이유는 주택임대사업자 등록 시 필연적으로 종합부동산세 문제가 발생할 수 밖에 없습니다. 따라서, 법인으로 주택임대업은 여러 문제가 발생할 수 있는 만큼 법인 관련 규제가 완화되지 않는 한 가능하면 주택임대업은 개인으로 운영하시는 것이 나을 것으로 생각됩니다.

안녕하세요! 저희 채널 관심갖고 봐주셔서 감사합니다. 요청하신 질문은 오피스텔 보유하고 사업자 등록을 하지 않은 상태에서 사무실로 임대를 주는데 발생할 수 있는 문제에 대해 문의하신 듯 합니다. 사업자 등록을 하지 않고 사무실로 임대 계약을 하는 경우, 두가지 문제가 발생하는데요. 먼저 부가가치세 문제가 발생합니다. 세입자가 사업자로 들어오게 되면 비용처리를 위해 세금계산서 발행문제가 발생하는데요. 사업자가 없을 경우, 부가가치세 환급 또는 비용 처리 문제가 발생할 수 있습니다. 두 번째는 업무용으로 사용하지만 주택 수 문제에서 논쟁이 발생할 수 있습니다. 실질과세로 업무용으로 사용하면 주택수 배제를 받을 수 있어야 하지만 업무용으로 사용하고 있다는 것을 입증하는 조건이 임차인이 해당 호실에 사업자 등록을 해야하고, 매월 세금계산서도 발행 해야하며, 부가가치세 납부도 하였어야 하는데 사업자등록이 안되는 경우 이 부분의 입증이 문제가 발생할 수 있습니다. 이런 점 때문에 사무실 임차를 주는 경우, 대부분 비주거용 건물 임대업으로 사업자 등록을 하게 됩니다.

"안녕하세요! 저희 채널 관심갖고 질의 해주셔서 감사합니다. 질의 하신 무사업자는 질의자 분이 말씀하신 정말 아무것도 없는 사람을 의미합니다. 부가가치세 면세사업자는 주택임대사업자 등록을 하는 분들이 세무서에 다시 부가가치세 면세사업자 등록 해야하는 것을 의미합니다. 즉 부가가치세 면세사업자 = 주택임대사업자 입니다. "

@@user-br2um7py7v 부가가치면세사업자=주택임대사업자 라고하셨는데 구청에 신고안하고 사업자만 부가가치면세사업자로 등록해서 주택으로 임대가능하지않나요?

안녕하세요! 저희 채널 관심 갖고 봐주셔서 감사합니다. 오피스텔 매수 후 주택임대사업자 등록의 의무 관련 질의를 하셨는데요. 오피스텔 매수했다고 해서 무조건 사업자 등록을 해야한다는 강행 규정은 없습니다. 실거주 하는 경우도 있고 사업장으로 이용하는 분들도 많죠. 그리고, 주거용으로 임대사업하시는 분들도 사업자 등록을 하지 않은 경우가 더 많기도 합니다. 물론 오피스텔은 임대를 목적으로 하는 경우가 대부분이므로 원칙은 주택임대사업자 또는 비주거용 임대사업자 등록을 하는 게 맞습니다. 다만, 임대사업 시 강행적으로 규제하는 내용이 약할 뿐입니다. 현재 임대사업자 등록을 하지 않는 경우 규제하는 것은 종합소득세 신고 시 무등록 가산세 0.2% 정도 부과되는 내용이 있을 뿐입니다. 사실 이 부분도 미미하긴 합니다. 물론 무등록 시에는 실제 주거용으로 활용하게 되면 주택수에 포함되어 다주택 규제를 받게 되니 필요에 의해서 주택임대사업자 등록을 할 수 있죠. 따라서, 실무적으로 보면 주택 수 문제가 크게 와 닿지 않는 분들은 각종 의무와 규제가 있는 주택임대사업자 등록을 하는 것 보다는 그냥 무등록으로 임대업을 하시는 분들이 많은 것이 현실입니다. 앞으로 규제가 강화 되고 주택임대업 등록이 당연한 것으로 인식되어야 하겠지만 현실적으로 주택임대사업등록에 대한 규제만 많은 현 상황에서 주택임대사업에 대한 상대적 혜택이 늘어나지 않을 경우, 무등록으로 운영하시는 분들이 더 많을 것으로 예상됩니다.

@@user-br2um7py7v 상세한 답변 감사합니다 ~!

안녕하세요! 저희채널 관심갖고 질문해주셔서 감사합니다. 오피스텔의 주택 수 산입 문제는 단순히 판별하기가 어렵습니다. 조정지역이 아닌 곳에 주택임대사업자를 등록한 경우에는 주택수에 추가 되지 않습니다. 그리고, 일반임대사업자를 등록하고 사업자등록을 한 세입자를 들여서 실제 사무실로 사용하는 경우에도 그렇죠. 다양한 경우의 수가 있으므로 단순하게 답변 드리기에는 어려운 내용입니다. 사업자등록여부 및 보유주택의 가격, 보유 오피스텔 구입시기 등 개별 상황에 따라 다릅니다. 단순히 오피스텔만 보유했다고 해서 무조건 2주택으로 세금이 부과되는 않습니다. 따라서 투자전에 저희 채널관련 영상 보시고 판단해보시길 바랍니다. 오피스텔 주택임대사업자 관련 영상 링크 - ruclips.net/video/Rs2-HgICYp0/видео.htmlsi=xl9NIKrO0ocUeYNK 오피스텔 종합부동산세 주택 수 관련 영상 링크 - ruclips.net/video/hhHSs5cmorc/видео.htmlsi=ffL9yGNoSlY2i

도움이 되셨다니 감사합니다

책을 구입하시고 SNS에 (인스타,카페,블로그 등) 글을 올리시거나 도서 쇼핑몰 등에서 도서구매 후기 리뷰를 작성하시고 (구매 영수증과 인증 사진 캡쳐 후 010-8650-9868 번호로 문자 주세요^^)

시청해 주셔서 감사드립니다.

잘 들어주셔서 감사합니다

안녕하세요! 저희 채널 관심갖고 질문해 주셔서 감사합니다. 먼저 말씀드리는 건 오피스텔 매수 후 기존 주택 매도 시 양도소득세 문제는 구입 시기 사업자 종류 등 다양한 변수에 따라 달리 적용될 수 있으므로 반드시 주택 매도 등기 전 전문적인 세무사님과 상담을 하시길 바랍니다. 그럼 질문해주신 내용만을 가지고 답변을 드리면 일단 2011년에 매수한 주택에서 거주중이며, 2018년에 오피스텔을 매수하시면서 장기주택임대사업자 등록을 하였을 때, 기존 2011년에 매수한 거주중인 아파트 매도 시 비과세 적용여부에 문의 주셨는데요. 일단 2018년에 매수한 오피스텔에 장기주택임대사업자를 등록하였고, 주택임대사업자의 의무인 임대료 5% 상한 제한 등을 잘 유지해 온 상황이라면 1주택 비과세 적용이 가능합니다.

답변 감사드립니다 오피스텔 추가 구입건으로 한번 방문 상담드리려고 구독하며 조금씩 공부? 하고 있습니다 좋은 내용 감사드립니다 😄

안녕하세요! 저희 채널 관심갖 고 봐주셔서 감사합니다. 본 사례에서 투자 대상 상가는 과밀억제권역이 아닌 용인시의 상가 투자 사례 입니다. 따라서 취득세 중과대상은 아닙니다.